【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】「實價登錄2.0」自2021年7月上路後，成屋實價揭露至門牌，而預(yù)售屋成交價格也即時揭露，讓預(yù)售屋價量更公開透明，大家能夠揭開預(yù)售屋交易的神秘面紗。永慶房屋根據(jù)實價登錄資料，統(tǒng)計雙北市2021年各行政區(qū)預(yù)售屋與成屋房價發(fā)現(xiàn)，臺北市松山區(qū)預(yù)售屋與成屋價差高達(dá)70.4％，價差為北市之冠，其次則是中正區(qū)，價差也超過四成；而新北市則是由新店區(qū)以43.3％成為榜首。
 
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，近兩年在全球資金寬鬆、低利環(huán)境與通膨增溫的狀況下，推升購買實質(zhì)資產(chǎn)的需求，房市交易熱絡(luò)，也讓民眾產(chǎn)生房價上漲的預(yù)期，加上營建成本上漲，預(yù)售屋價格走升，造就預(yù)售屋與成屋價差幅度大的狀況。
 
北市精華區(qū)都更、危老預(yù)售推案成主流！松山預(yù)售、成屋價差逾七成
 
觀察臺北市各行政區(qū)的預(yù)售屋與成屋價差，以松山區(qū)價差70.4％最高，預(yù)售屋均價為每坪144.3萬元，成屋均價則是84.7萬元，兩者差距高達(dá)59.6萬元，陳金萍說明，松山區(qū)位居北市蛋黃區(qū)，屬於早期開發(fā)區(qū)，區(qū)域內(nèi)成屋屋齡較大，高達(dá)82％成屋屋齡在10年以上，由於區(qū)內(nèi)開發(fā)已近飽和，素地取得不易，近年新推案多為都更或危老重建，加上新推案大都坐落於區(qū)內(nèi)精華地段，尤其也有不少大坪數(shù)豪宅新案，在實價登錄上揭露的預(yù)售屋成交價高昂，豪宅單價至少百萬起跳，最高者每坪甚至突破200萬元，是松山區(qū)預(yù)售屋與成屋價差最大的主因。
 
而價差幅度居次的中正區(qū)，預(yù)售與成屋價差44.7％，北投區(qū)與中山區(qū)則以價差37.9％與36.5％分別排名第三與第四。陳金萍表示，以常理來說，預(yù)售屋是一種「期貨」的概念，賣的是未來潛力，價格通常的確會比成屋高，不過，觀察臺北市12個行政區(qū)中，就有7個行政區(qū)預(yù)售屋與成屋價差在三成以上，價差相當(dāng)驚人，仍須特別留意。
 
陳金萍補(bǔ)充，臺北市開發(fā)較早，可開發(fā)的土地大都已發(fā)展完成，大規(guī)模素地難尋，也鮮少有新重劃區(qū)釋出，因此，新推案大都仰賴都更或危老，而建商或開發(fā)者願意花費心力整合地主重建，通常都是容積率高、重要道路旁才能受到青睞，因此，臺北市預(yù)售屋新推案開價普遍都在百萬以上，而在資金潮與低利環(huán)境挹注下，加上國內(nèi)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)優(yōu)異，房市基本面加，都讓民眾對未來房價上漲的預(yù)期逐漸加深，預(yù)售屋成交價也就受到拉抬，擴(kuò)大預(yù)售屋與成屋之間的價差。
 
新北精華重劃區(qū)預(yù)售推案夯！新店、泰山、蘆洲價差名列前茅
 
新北市預(yù)售屋與成屋價差最大的行政區(qū)是新店區(qū)，價差幅度43.3％，其次則是泰山區(qū)與蘆洲區(qū)，價差分別為35.6％與26.5％。陳金萍說明，觀察這三個行政區(qū)預(yù)售屋交易多集中於重劃區(qū)，包括新店的央北重劃區(qū)，泰山與新莊交界的塭仔圳重劃區(qū)，雖2021年底才拆遷完成，重劃仍處於未完成階段，但區(qū)內(nèi)的新泰、港泰自辦重劃區(qū)已提前開跑推案，也是預(yù)售交易熱區(qū)，此外，蘆洲的南港子重劃區(qū)、捷運蘆洲站周邊的銀河灣計畫也在列，這些重劃區(qū)地理位置都在該行政區(qū)的精華地段，加上民眾看好未來發(fā)展前景，預(yù)售屋均價自然獲得支撐力道，也讓預(yù)售屋均價與成屋價差在新北市各行政區(qū)中名列前茅。
 
而新北所有行政區(qū)中，僅有三峽區(qū)預(yù)售屋均價較成屋便宜，預(yù)售屋均價較成屋少0.5萬元，陳金萍表示，觀察三峽區(qū)成屋交易以北大特區(qū)一帶為主力，北大特區(qū)整合臺北大學(xué)與周邊生活圈並朝大學(xué)城發(fā)展，已開發(fā)約15年，區(qū)域內(nèi)生活機(jī)能已完備，加上重劃區(qū)方正的街廓規(guī)劃，吸引不少首購或換屋族群進(jìn)駐，購屋需求穩(wěn)定，讓成屋均價有撐，2021年成屋均價為29.8萬元，而預(yù)售屋交易則較分散，分布於大學(xué)路、大同路、民生街周邊，讓三峽區(qū)預(yù)售屋均價與成屋相當(dāng)，甚至小幅低於成屋價格，也顯示房價高低與地段優(yōu)劣成正比。
 
最後，陳金萍補(bǔ)充，一般來說，購屋是民眾一生中的最大筆支出，且根據(jù)統(tǒng)計，大部分家庭一生平均只會買1至2間房，因此，必須精算自身財務(wù)負(fù)擔(dān)能力，才能讓自己晉升有殼一族，同時又想有保值甚至增值的效益。陳金萍建議，由於不同的人生階段對於購屋會有不同的需求，最好先預(yù)想3至5年後的生活型態(tài)，例如要成家、生小孩，以及工作地點、通勤時間或是自己的交通工具等，多方考量再做決定。至於要選擇預(yù)售屋或是成屋，則端看每個人的能力和需求再來決定，若是自備款資金相對較拮據(jù)，預(yù)售屋的資金壓力相對較小，也有「客變」的彈性，優(yōu)先選擇口碑好、信譽佳的建商較有保障；若是資金相對充裕，又擔(dān)心預(yù)售屋「看不到、摸不到」的民眾，則可以選擇屋齡較新的成屋，搜尋捷運周邊、生活機(jī)能完備的生活圈，購得符合自身需求的房子。